来源：IT桔子
作者丨真叫卢俊
其实我们都知道，如今的楼市和以前不一样了，没有那么大的容错机制，也不存在暴利时代。
但不论变得如何，我们为下一个周期是否有做好足够的准备？
以下就是我认为应该做的准备，以备各位的不时之需。
这是时代的更迭而不是周期的轮回
要对楼市有基本认知的改变。
是的，这件事我特别想和大家强调。
因为当下有无数人在问，楼市的下一轮周期什么时候来？
在冷淡了这么久之后到底有什么政策可以带动市场回归到我们之前熟悉的状态？
但是我想和大家说的是，这不是周期的回轮，而是时代的更迭。
时代的更迭指的是：过去 20 年我们熟悉的场景，未来再也不会来了。
再也不会来了，房地产彻头彻尾进入到微利时代。
行业本身，已经彻底地失去对于价格的敏感，而城市的发展也会让供求关系出现越来越大的反差。
伴随着持续性的供应量提升，价值的分化也日趋明显。
这些变化的根本来自购买需求的不可逆收缩。
正是因为需求改变的不可逆，楼市才会进入到一个完全不一样的周期。
所以对于每一个房产持有者，个体的眼光一定要长远。
不要着眼在半年一年，也不要关心一两个政策，要把手上的资产放在 20 年的周期里去比较去权衡。
这是每一个普通个体最先要做好的心理准备。
不赚最后一个铜板
这句话是一个生意人说的。
而在我眼里房地产本身也呈现出越来越明显的生意本质。
买卖双方对于交易日趋冷静之后，各取所需也就成为了常态，互相觉得合适的价格以及差不多的需求，也就能够达成交易。
而对于房东而言，会不会为赚最后一个铜板死命的咬牙坚持？
当然，房子是个人的，卖多少钱是自己决定的。
但是死命坚持要最后一个铜板的代价就是交易风险的激增。
坚持单位最高价的背后，不仅意味着失去优势时机，本质上也会迎来购买客群的潜在风险。
我们可以设想为什么你要赚最后一个铜板的时候，对方欣然前往？
这背后隐藏的可能是每一个个体不能承受的代价。
任何一个赛道都有投机者，但是对于普通个体能否有足够的能力来对冲风险？
这是我不希望各位面对的。
所以在合适的氛围下，不赚最后一个铜板面对的是看上去少赚一点，但换来的是更多优质客户的可选择。
不仅选一个愿意付费的，更是选择一个有能力付费的，这一点很关键。
在房产交易的环节，有一些钱是省不掉的。
比如中介费。
如果你试图节约这笔费用，就极有可能在其他地方付出代价。
未来房产交易复杂化是必然，这里牵涉的复杂不仅仅是房产本身的复杂，购买力和客群关系的复杂也浮现在纸面上。
这个时候就需要足够专业的介入。
未来房产模式越来越接近律师模式或者保险模式是必然。
中间商的存在不仅仅是为了牵线斡旋，更是为了降低所有交易可能存在的风险。
越来越多的房东愿意为中介付费，双边经济的模式也会达成行业共识。
当然我认为收费模式未来也有可能调整。
或许未来整体的付费更加接近律师，给到业主方两个选择，可以根据总价的点数收费，也可以根据服务内容统一收一个标准的服务费。
但是不论如何，这笔费用是一定要出的。
因为作为个体几乎没有办法在二手房交易环节越过中介的存在。
行业内几乎所有去中介的模式都失败了。
仅剩下的几个打着去中介口号的企业，背后本质上也是希望自己成为另一个新的中介，屠龙少年终成恶龙。
另外，换个角度来看，我们在选择合作伙伴，而对方在大数据层面也在用他们的方式选择他们的客群，或者说韭菜。
相比较企业选择个体，似乎也更加的冷血。
曾经听过一个同行和我说过非常直白的观点：免费永远是最昂贵的，因为总有人会为了免费而付出更多的代价。
所以有的钱是一定要付的，付费本身就是保障的开始。
所以都是流动性
没有一家企业会死于亏损。因为大家都不会做亏本生意。
但几乎所有企业都死于现金流。因为大家会因为不亏本而忘记了周转。
反观地产类的每一家倒下的企业，哪怕是轰然倒塌的前一刻还在说着自己没有资不抵债，但正是因为没有了足够的现金储备而让庞大的企业溃不成军。
所以我们的房产是否拥有流动性，会成为我们最重要的判断标准。
对于流动性的评价体系非常复杂，今天简单说一个我的结论。
流动性是否健康看两个数字：1. 是否拥有五年内卖掉的能力；2. 是否拥有五年内不卖的能力。
前面上半句说的是房产，房产在五年周期内会不会被淘汰，是否依然有足够的客群来接盘。
后半句说的是个人，你在五年周期内，是不是有底气不卖房依然保持足够的现金流。
这两个维度的制衡才构成了房产和家庭之间的互相现金流稳定和充裕。
行业发展总会遇到大运，而关键是你有没有筹码等到大运的到来，你有没有憋住的实力。
这不是口号，摸着你的胸脯问问自己有没有这个实力。
把鸡蛋放在一个篮子里
是有人能够实现资产规模化，就像总有一些百强企业可以把自己的产业横跨无数个赛道。
但是每当别人问起我的时候，我总是告诉自己：我没有这个能力。
我希望我的受众也有这样的认知。
大部分个体不具备辨别资产的能力，如果不相信，回答我一个问题：你能看清楚商铺的价值么？
如果这个问题你没办法体系化地思考，甚至不知道如何回答，那么你就要认真反思下你对于家庭资产的辨别能力。
虽然住宅是行业内最简单的价值判断标的，但是城市分化，地块兑现能力的不同以及需求对于产品的改变，决定了房产的差异性，呈现出剧烈的不同。
资金用来分散式地购买将不合时宜。
但是在另外一个维度，所有个体对于自住需求都能够清晰了解。
换句话来说在自住需求没有得到充分满足的当下，不要轻易多套房产的购买。
与此同时，也要学会换牌的能力。
当我们需要住得更好，如何更好地把自己手上的房子换成更好的房子，这个解题难度不亚于资产分布式采购。
所以先学会这个命题，再考虑我们的第二套第三套在哪里会更好。
老钱比新钱更好
这个标准一直都是因时代而异的，但是在当下这个时代，毫无疑问是老钱更好。
老钱穿越过周期，新钱充满着泡沫。
对于地段来说也是如此，作为一套房产的最核心组成部分，押宝老地段会更加有穿越周期的能力。
当下很多城市的扩张也开始停止，城市更新会成为下一轮发展模式。
也因为如此，我们看到新区的扩张存在价值透支，也存在兑现不了的情况。
而老城的所见即所得换来资产的托底，城市更新则起到了锦上添花的作用。
更加重要的是，客群选择也进入到厌恶风险的阶段。
越来越偏好老地段会让资产得到关注。
未来楼市的注意力是稀缺的，很多资产不是卖不掉，而是根本不被市场所看到。
相对聚焦的地段起码可以保障商品是在被关注的篮子里被选择。这一点至关重要。
不要空置、不要空置、不要空置
是的，重要的事情说三遍。
如果家庭有多套资产，一定要让资产本身产生现金流，不然就是负债。
而对于房产来说，保持租赁状态非常重要。
所以，第一，始终保持空间处于可居住的状态，第二，始终保持空间处于租赁的状态。
房产租赁和房产买卖不同，每年一次的调价是有可能换来月租金的提升的。
但对应的一定是租客也是以年为单位的更换，这就必然导致产生大量的空置期和免租期，这对一套房子的租金运营来说也是不利的。
所以如果选择长期稳定的租户，要学会在租金上妥协。
永续租赁对于存量资产来说很重要。
房子这东西很奇怪，越用只会越好，长时间的空置也会带来资产价值的折损。
所以当我们没办法打理的时候，把空间交付给第三方机构其实也是一个比较好的选择。
房东楼市中介房产
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